Оформить дачу стало проще и дешевле

Сегодня мы подготовили статью на тему: «оформить дачу стало проще и дешевле», а Анатолий Беляков подскажет вам нюансы и прокомментирует основные ошибки.

ПРОДАЖА КОТТЕДЖЕЙ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ СОБСТВЕННИКА

Ленинградская область – коттеджный поселок “Елизаветинка” 20 км от СПб

Так называемая «дачная амнистия» призвана, прежде всего, навести порядок в кадастровом учете, хотя граждан она интересует с иной позиции. От этого законодательного нововведения многие ожидали значительного упрощения порядка оформления прав на недвижимость, а вместе с ним и удешевления данной процедуры.

Действительно, появилась возможность сократить издержки на подготовку документов для регистрационных действий в несколько раз. Расходы резко снизились за счет исключения из списка обязательных мероприятий межевания участка. Стоимость услуг землеустроительных организаций не отличается скромностью. Чем ближе к границам города расположена земля, тем больше приходится платить за работу землемера.

Теперь оформить надел можно с ранее составленным кадастровым планом, если он найдется среди документов дачного кооператива. Правда, дополнительно нужно обратиться к соседям и попросить выдать письменное уведомление об отсутствии претензий по поводу границ участка. Если таковое получить не удастся, придется проводить межевание.

К сожалению, далеко не все дачники сумеют прийти с соседями к соглашению. Фактическое разделение участков часто не соответствует данным, содержащимся в документах. Добровольно менять привычные границы своего надела согласится не каждый. Такие конфликты неизбежно переносятся в судебное заседание. При этом суд не сможет вынести решение, не имея на руках документов по межеванию.

Нередки случаи, когда владельцы недвижимости не успевают оформить права на участок до своей кончины. Наследники в таком случае оказывались в довольно сложной ситуации — строения переходят к ним от умершего родственника, а землю под ними нужно выкупать, причем по рыночной цене. Послабления «дачной амнистии» распространяются и на такие случаи. Наследникам, а вместе с ними и одаряемым позволено приватизировать земельный надел под полученным в наследство или по договору дарения домом на безвозмездной основе.

Однако если раньше статус собственника земли не предполагал особых финансовых затрат, то теперь нельзя забывать о налоговом бремени, которое в связи с переходом на расчеты по кадастровой оценке объекта многократно выросло. Для некоторых землевладельцев подобные издержки станут неподъемными или просто нецелесообразными.

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, может сопровождаться рядом «подводных камней». Стоит узнать все особенности данной процедуры, чтобы избежать неприятных ситуаций. Все этапы сделки требуют аккуратности и внимания со стороны обеих сторон. Сама процедура обязательно должна сопровождаться оформлением соответствующего договора в письменном виде.

Важно, чтобы продавец имел все необходимые бумаги на руках. Ведь если какого-то из них будет недоставать, сделку могут признать не действительной.

И продавец, и покупатель заинтересованы в успешном проведении сделки. Необходимо с ответственностью подойти к данной процедуре. К сожалению, сейчас на рынке существует множество мошеннических предложений от недобропорядочных лиц.

Основное, на что обратить внимание при покупке дачи ‒ это наличие всех необходимых документов у продавца. Также нужно поинтересоваться, не наложены ли какие-то обременения на дачу, которая продается.

Сделка между продавцом и покупателем оформляется путем заключения договора купли-продажи. Перед его подписанием покупателю рекомендуется:

• произвести осмотр участка и объектов, которые на нем возведены;
• зафиксировать в документах все существенные недостатки;
• проверить, не находится ли земельный участок в подтапливаемой области.

Если гражданина, который приобретает дачу, все устраивает, то стороны могут приступать к заключению сделки. Этот этап необходимо проводить в присутствии нотариуса.

Закон регламентирует процедуру купли-продажи дачного участка. Все основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:

1. Стороны должны оформлять соглашение в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 549-557 ГК РФ.
2. Процедура перехода прав собственности регламентируется ст. 218 ГК РФ.
3. Порядок проведения расчетов между сторонами должен осуществляться в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Также некоторые правила, касающиеся сделок с подобной недвижимостью, содержатся в Земельном кодексе РФ.

Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.

В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.

Если дача находится в СНТ, то ее покупка практически ничем не отличается от аналогичной сделки с другой недвижимостью. Единственный нюанс, на который должен обратить внимание покупатель ‒ приобретение такой недвижимости по садовой книжке запрещено.

Данный документ не подтверждает право собственности владельца участка, а всего лишь удостоверяет его вхождение в садовое товарищество.

В соответствии с действующим законодательством на 2018 год, в счет материнского капитала можно приобрести лишь жилой объект. При этом дача в данное понятие не входит.

В счет материнского капитала можно приобрести лишь строение, которое удовлетворяет следующим параметрам:

• имеет фундамент;
• обладает всеми инженерными коммуникациями, которые необходимы для круглогодичного проживания;
• расположено в черте населенного пункта.

Также материнский капитал возможно реализовать в счет приобретения подобной недвижимости лишь после того, как второму малышу исполнится 3 года.

Участок с домом теоретически можно продать и без наличия документов. В этом случае объект будет считаться самостроем. Однако продавцу, скорее всего, придется достаточно долго искать покупателей, и, вполне вероятно, что они так и не найдутся. Покупателям не рекомендуется приобретать участки, если у продавца нет документов.

В этом случае продавцу участка рекомендуется сперва зарегистрировать право собственности, а затем искать покупателей.

Другой вариант ‒ оформление бумаг в упрощенном порядке на основании действующего закона «О дачной амнистии».

Незавершенные строения в пределах земельного участка могут быть незарегистрированными постройками. Существует вероятность, что через какое-то время их признают незаконно возведенными. В худшем варианте после этого суд может вынести решение о сносе подобных объектов.

Поэтому перед участием в сделке покупателю стоит проверить, что все объекты зарегистрированы.

Считается, что неприватизированная дача находится в собственности у СНТ или ДНТ. Соответственно, необходимые документы, подтверждающие право собственности, у ее владельца отсутствуют.

Если покупатель приобретает такую дачу, то он не становится ее собственником, а только пользуется ей на правах члена товарищества. После выхода из членов СНТ такой гражданин лишится прав на дачу.

Покупателю рекомендуется попросить у продавца о предоставлении всех предыдущих квитанций. Может так случиться, что имеются неоплаченные счета. Если этого не сделать, то существует риск, что придется платить по счетам прошлого владельца.

Если дача подходит покупателю по всем параметрам, но у ее владельца имеются долги, можно составить договор, в который включить пункт об обязанности продавца погасить задолженность в полном объеме.

Таким образом покупатель застрахует себя от рисков оплаты долга в будущем. Ведь если продавец не оплатит свою задолженность, покупатель всегда сможет отказаться это делать, ссылаясь на то, что не обязан оплачивать чужие счета.

Закон не запрещает приобретать подобную недвижимость в рассрочку. При этом порядок заключения сделки практически не отличается от того, когда дача покупается за наличные.

Если участок приобретается в рассрочку, стороны должны включить в соглашение следующую информацию:

• стоимость объекта;
• объем денежных средств, которые покупатель должен вносить каждый месяц;
• вариант расчета ‒ безналичный перевод или наличные;
• период рассрочки;
• допустимый для обеих сторон вариант эксплуатации участка в период действия рассрочки.

Договор между сторонами в этом случае также подлежит регистрации. В случае успешного ее прохождения покупатель получит на руки акт, удостоверяющий о наличии ограниченных прав на дачу.

После внесения стоимости дачи в полном объеме стороны должны составить документ, содержащий просьбу о снятии ранее наложенных ограничений.

В этом случае покупателю важно придерживаться оговоренного графика внесения платежей. Ведь в случае заблаговременного расчета недобропорядочный продавец может исчезнуть или резко увеличить стоимость.

Также все расчеты необходимо проводить лишь после оформления соответствующих бумаг.

Есть ли налог на дачу для пенсионеров? Смотрите тут.

Довольно часто покупателю не хватает крупной суммы для приобретения участка, а получить дачу в собственность хочется. Многим известно, что по ипотечному кредиту можно приобрести квартиру или дом. Однако участвуют ли в таком виде кредитования дачи?

Подобную недвижимость также можно приобрести в ипотеку. В этом случае кредитование будет схоже с ипотекой на квартиру. При этом покупателю стоит учесть, что придется сильно постараться в поисках банка, который будет готов предоставить такой вид кредитования.

Большинство кредитных организаций не готово выдавать подобные кредиты в связи с высокими рисками в случае невозможности исполнения обязательств покупателем. Обычно ставки по ипотеке на дачу самые высокие.

В общем виде порядок действий при заключении подобной сделки выглядит следующим образом:

1. Устная договоренность между покупателем и продавцом.
2. Подготовка к проведению сделки, оформление продавцом необходимых документов.
3. Заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи. Регистрация сделки.
4. Проведение расчета между сторонами.
5. Переход прав собственности.

Перед оформлением сделки покупателю необходимо проверить наличие у продавца пакета документов.

Какие документы нужны, чтобы сделка состоялась:

• документ, удостоверяющий право собственности продавца;
• кадастровый паспорт ‒ образец;
• техпаспорта на объекты и на землю;
• выписка из ЕГРП ‒ образец;
• документ о госрегистрации;
• план межевания;
• если продавец (покупатель) состоит в браке ‒ согласие от супруга на продажу (покупку);
• выкопировка из кадастрового плана;
• документальное подтверждение отсутствия задолженностей.

В некоторых случаях могут потребоваться другие бумаги. Если все необходимые документы на руках, то можно обращаться к нотариусу за составлением договора купли-продажи.

Законодательство требует оформления соглашения в письменном виде в присутствии покупателя и продавца.

Договор обязательно должен состоять из трех частей:

1. Вступительная часть. В ней указывается предмет договора, а также прописывается число и место заключения сделки. Во вступлении должна содержаться информация о сторонах сделки и основаниях, на которых они действуют.
2. Основная часть.
3. Заключительная часть. В заключении указываются реквизиты сторон. При необходимости ‒ данные о банке, через который будет производиться расчет. В этой части продавец с покупателем обязательно должны оставить личные подписи.

В основной части обязательно указываются конкретные условия, на которых заключается сделка. В этой части может содержаться следующая информация:

• права, а также обязанности продавца и покупателя;
• дата исполнения договорных обязательств, указанных в бумаге;
• стоимость дачи и порядок проведения расчетов;
• ситуации, при которых договор можно расторгнуть;
• гарантии исполнения договорных обязательств;
• прочие условия.

Образец договора купли-продажи дачи здесь.

В подобном акте должны быть указаны сведения о сторонах сделки. В него же можно вписать информацию о текущем состоянии земельного надела.

Ознакомиться с образцом акт приема-передачи дачи можно здесь.

Какие могут быть варианты расчета покупателя с продавцом:

• передача наличных средств;
• безналичный перевод по карте;
• перевод со счета на счет;
• передача денег через банковскую ячейку.

Последний вариант считается наиболее надежным для покупателя, поскольку таким образом он страхует себя от перспективных рисков.

Как составить договор купли-продажи дачи? Образец здесь.

Какие документы нужны на дачу? Подробности в этой статье.

Риски при совершении сделок с дачной недвижимостью, в основном, касаются покупателей.

Основной риск при заключении подобной сделки ‒ приобретение дачи с неполным комплектом документов или с задолженностью. Для покупателя существует вероятность столкнуться с недобросовестным продавцом, а для продавца ‒ встретить невнимательного покупателя. Поэтому сторонам следует с уважением относиться друг к другу, а также адекватно оценивать предмет покупки.

Другой риск состоит в желании продавца недобросовестно нажиться на продаже чужой доли недвижимости. Встречаются и такие ситуации.

Покупателю необходимо отказаться от сделки, если продавец отказывается предоставить оригиналы документов, заменяя их копиями. В данной ситуации покупатель после участия в подобной процедуре может остаться без денег и без недвижимости.

В любом случае, даже есть уверенность в собственной юридической грамотности, не будет лишней консультация у юриста.

Дача — это то место, куда люди едут, чтобы отдохнуть от городской суеты и побыть наедине с природой. И, конечно, хочется, чтобы участок был ухоженным и уютным, ведь после работы в огороде так приятно расслабиться и насладиться красотой вокруг.

Эти 20 идей помогут каждому создать на собственном куске земли райский уголок. Парочку из них редакция AdMe.ru уже взяла на заметку.

Отличный диван из строительных материалов.

Покрасьте гальку неоновой краской и разложите ее вдоль дорожек, чтобы освещать путь в ночное время.

Сшитые вместе подушки могут превратиться в отличное одеяло для пикников, ночевки или просмотра фильмов на открытом воздухе.

Продать дачу на выгодных условиях не так уж и просто. Чтобы провести эту сделку нужно учесть множество моментов. Сегодня мы поговорим, как продать дачу. Мы обсудим все нюансы и тонкости этой процедуры и дадим пошаговую инструкцию.

В самом начале, человеку нужно определиться, каким способом он будет продавать собственность. Есть два самых распространенных варианта:

1. Проводить процедуру самостоятельно.
2. Заказать услуги риелтора.

Услуги риелтора могут понадобиться в тех случаях, когда дачу нужно продать в ближайшее время. Эти специалисты помогут вам не попасть на удочку аферистов. За его услугу, нужно заплатить немалую часть денег, однако взамен, вы не будете делать никакой работы, за вас все сделают профессионалы.
В случае, если у вас нет лишних денег на услуги риелтора, тогда весь процесс продажи, в том числе поиск покупателей, будет лежать на ваших плечах. С чего же начать?

Важно в самом начале собрать все документы, так как иногда, может понадобиться несколько месяцев, чтобы приобрести нужную бумажку.

Для продажи дома нужно иметь поэтажный план и технический паспорт. Их можно заказать в БТИ. Придя в эту организацию, вы пишете заявление. После этого, к вам приходят инженеры и оценивают вашу недвижимость.

У некоторых собственников дач есть эти документы, так как они их получили при регистрации имущества. В таком случае, делать документы не нужно. Важно отметить, что земля должна стоять на учете в Росреестре, если вы этого не сделали, тогда придется собрать еще дополнительные документы.
В обязательном порядке, у хозяина дачи должно быть Свидетельство о праве на землю. При его отсутствии, гражданину нужно пройти регистрацию на право собственности.

Продавая собственность, хозяин указывает ее стоимость. Для этого, нужно отдельно оценить дом и землю. Цену может установить хозяин самостоятельно или оценщик. Преимущество специалиста по оценке в том, что он выдает документ, который можно показать покупателю. Этот документ свидетельствует о том, что продавец не завысил цену на собственность.
Хотя на оплату этой услуги может уйти достаточно средств, вы не ошибетесь в оценке своей дачи. Для самостоятельной оценки, нужно оценить рынок недвижимости и посмотреть все объявления на похожие участки. Устанавливая цену, помните о таких факторах, которые весомо влияют на стоимость:

1. Наличие дополнительных построек.
2. Расположение имущества.
3. Экологическое состояние региона.
4. Удаленность от центральной дороги и населенного пункта.
5. Количество этажей в доме, наличие коммуникации и общее состояние постройки.
6. Наличие инфраструктуры.

Каждый их этих факторов сильно влияют на цену дачи. Одно только расположение может играть весомую роль.

Если вы не знаете, как продать дачу без посредников быстро и выгодно, в этом вам могут помочь объявления. Главная ваша цель – чтобы о даче узнало как можно больше людей. Лучше всего помещать объявление в интернете на разных сайтах. Регулярно обновляйте их.
Также, еще нужно раздавать листовки, и клеить объявления в своем районе. Говорите, что вы продаете дачу всем своим знакомым и друзьям, может они слышали, кто хочет купить недвижимость. Даже на самом дачном домике напишите надпись «Продается».

Если вам звонят по поводу покупки дома, старайтесь сразу пригласить покупателя посмотреть дом. Важно помнить, что дом и участок вокруг него должны быть в идеальном состоянии. Вывезите мусор и ненужный хлам. По возможности, сделайте маленький ремонт. Опрятный внешний вид сразу привлекает людей.
Проводя переговоры, соблюдайте все правила этикета и будьте дружелюбными. Нужно чтобы покупатель понял, что вы честный человек и не подведете и не обманете его. Старайтесь упоминать все достоинства вашей дачи, однако не стоит скрывать абсолютно все недостатки, так как в каждом доме есть свои минусы.

Когда покупатель решил покупать дом и земельный участок, составьте в произвольной форме предварительный договор. Хотя делать это не обязательно, чтобы обезопасить себя лучше выполнить этот шаг. В документе нужно указать, за какое время оформятся все документы. Нужно написать условия предмета договора, здесь имеется в виду цена.

Когда вы подписали предварительный договор, нужно начинать собирать документы. Конечно, в каждом случае могут понадобиться разные бумаги. Давайте посмотрим, какие документы нужны чаще всего.

• Копии паспорта обеих сторон.
• Если дачу приобрел один из супругов будучи в браке, тогда ему нужно получить письменное разрешение второго супруга. Его заверяют у нотариуса.
• Документ, подтверждающий право на собственность.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт.
• План межевания участка.
• Квитанция об уплате налога на землю.
• Выписка из Росреестра.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Документ, подтверждающий прохождение государственной регистрации.
• Выписка из домовой книги.
• Если продажей занимается доверенное лицо, тогда он должен иметь нотариально заверенную доверенность. Также, при заключении сделки с несовершеннолетним ребенком, нужно иметь разрешение органа попечительства.

Собрав все бумаги, обе стороны должны оформить договор, который служит главным доказательством проведения сделки. Его нужно составить в трех экземплярах. Первых два забирает покупатель и продавец, а третий нужно отнести в Росреестр.
Составить договор можно самостоятельно, однако его нужно заверить у нотариуса. В документе должна быть такая информация:

1. Название договора.
2. Дата и место заключения.
3. Оценочная стоимость жилой площади и земельного участка.
4. Нужно перечислить все объекты.
5. Другие пункты.

Бланк договора можно взять в интернете. Для его составления есть специальная инструкция.

Помимо договора, нужно составить акт передачи. Его пишут в произвольной форме.

При покупке части дома, нужно соответственно покупать и часть земельного участка. В договоре купли-продажи, должно быть написано, что владелец приобретает дом и земельный участок. Мало того, в документе прописывается отдельными суммами цена земли, дома и общая стоимость.
Важно отметить, что в законодательстве России прописаны два случая, когда можно продать дом отдельно от земли:

1. Если продается часть дома, которая по каким-то причинам не может перейти к новому владельцу.
2. При изъятии земли с оборота.

Каждый из этих случаев должен подтверждаться документами. Если дом не попадает под эти льготные категории и был продан, тогда покупатель может обратиться в суд. Власти обяжут перезаключить договор и передать земельный участок. Если продавец этого не сделает, землю возьмут под арест.

После того, как продавец получил деньги за дачу, ему нужно подать декларацию в налоговую инспекцию. Затем, согласно Налоговому Кодексу статье 208, гражданин России обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от сумы продажи, а нерезидент -30%.
В кодексе прописаны некоторые условия по освобождению уплаты налога.

Однако есть такой нюанс, если человек в одном и том же году продал дачу и купил другое жилье, он может не платить НДФЛ, а воспользоваться налоговым вычетом.
Важно помнить о сроках подачи декларации и уплате подоходного налога. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, следующего после года продажи имущества. Налог же нужно оплатить до 15 июля того же года. В 3-НДФЛ нужно указывать сумму оценочной стоимости дома и земли. Инспектор проверяет правильность заполненного документа, сверяя данные с документом об оценочной стоимости.

Чтобы самостоятельно составить договор купли-продажи дачи, воспользуетесь нашими образцами:

Оставьте ваш номер телефона и мы перезвоним вам

Покупка дачи – ответственный и сложный шаг, который нужно делать обдуманно, чтобы дача стала для вас местом отдыха, а не головной болью. Именно поэтому предлагаем вам советы о том, как правильно купить дачу, выбрать участок и избежать проблем с оформлением объекта.
Постараемся разложить по пунктам основные критерии, которые считаем самым важными при покупки такого вида недвижимости.

1. Какой сезон лучше для покупки дачного участка?

3. Участок под застройку или готовая дача?

Некоторым из нас интересна покупка готовых вариантов – заезжай и живи. Есть небольшой домик, ухоженный сад и огород, хозяйственные постройки… конечно, нужно будет еще поработать и привести все в порядок, но на это нам и дача.
Следующий вариант – полностью обжитый участок. Это хороший дом, налаженные коммуникации, ландшафт и так далее, где можно только высаживать цветочки и следить за розовым садом, то есть, участок, который полностью соответствует всем вашим требованиям.
И, наконец, «убитый» и недорогой, но перспективный вариант. Старый или разрушенный домик, убогий сад и огород в сорняках, прочие ужасы старых и необжитых дач. Такой вариант отлично подходит людям, которые подыскивают место под застройку – все под снос и оформление «под себя». Главное в подобной ситуации — выбрать участок, который соответствует остальным вашим требованиям.
В данном случае немаловажно обратить внимание и на назначение дачи, то есть, для чего именно вы ее покупаете!

4. Состояние объекта на момент покупки

5. Документы. Что должно быть в наличии у продавца? Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.

6. На какие документы обратить внимание при покупке дачи?

7. Садовая книжка. Можно ли по ней купить дачу? Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы. Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.

10. Участок с незарегистрированной постройкой

Как узнать, что постройка законная?

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства». Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо. Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания ее самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

11. Устройство СНТ

Какие проблемы могут быть в самом товариществе?

Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством. «Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество. Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни».

12. Риски, связанные с покупкой

Дачный сезон заканчивается, однако именно сейчас наступает пора, когда приобрести загородный дом можно максимально выгодно. По оценкам экспертов, экономия может достичь 15–30%. Когда лучше покупать дачу, какие хитрости использовать для получения скидки и как получить землю бесплатно, рассказали представители рынка недвижимости.

Пик продаж на рынке загородной недвижимости приходится на весенне-летний период. Все стремятся за город, потому вместе со спросом растет и цена. Весной и летом можно поездить по интересующим местам, посмотреть варианты, а сделку заключать уже осень. В этот период интерес к дачам минимален, потому можно добиться уступок от продавца. Экономия может достигнуть 15–20% от обычной цены.

Продавцы и сами порой предлагают акции и скидки вне сезона, особенно на неликвидные участки. Однако опытный клиент, умеющий торговаться, способен договориться с продавцом и на выгодных условиях приобрести отличный участок в самой привилегированной части посёлка.

Для этого, по словам Ивана Журавлева, управляющего партнера компании «Дачный Альянс» — партнер Ассоциации АКОН, есть несколько условий. «При условии 100% оплаты можно подвинуть продавца в разумном торге от 5–15%, — рассказывает он. — Если вам уступают больше, то стоит насторожиться, так как, возможно, что у этого участка или самого посёлка есть проблемы или подводные камни, о которых вам не сообщили. Идеальный вариант — это получение скидки 5–10% и получение участка в рассрочку на удобных для вас условиях. На это почти каждый инвестор соглашается — ведь им нужны стабильные поступления, и поэтому они готовы предоставить рассрочку до 24 месяцев».

Есть еще несколько вариантов, как можно получить скидку. Например, если вы планируете покупать дачу за «живые» деньги без привлечения кредитных средств, то об этом обязательно надо сказать продавцу. В случае если покупатель готов совершить сделку «хоть завтра», собственник гораздо чаще соглашается на большую скидку, чем, если необходимо оформлять кредит.

Удивительно, но факт, что иногда выручает и чистосердечное признание, что есть только определенная сумма и больше вы заплатить при всем желании не можете. Помимо этого, нужно торговаться. Сегодня многие покупатели активно торгуются, пытаясь добиться максимальной скидки. Продавцы, зная об этом, изначально выставляют стоимость с учетом предполагаемой скидки. Поэтому активная позиция покупателя во время торга поможет ему добиться большей скидки. Снижают цену и если очевидно, что после покупки придется вкладывать деньги в благоустройство дачи. Например, восстановить крыльцо или крышу, заменить оконные рамы или забор.

Бросовые цены и объекты

Как показывает практика, чтобы дешево купить дом или участок с домом, нужно хорошо знать рынок и ежедневно его анализировать, знать перспективные локации, быть в курсе скидок девелоперов, уметь сравнивать несколько похожих предложений, и, самое главное — верно прогнозировать движение цен. «Для человека без образования и опыта в этой сфере покупка дачи — практически нерешаемая задача, — говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development. — Необходим личный автомобиль и нужно очень много ездить, смотреть предлагаемые объекты, уметь торговаться».

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», уверен, что по «бросовым» ценам можно купить только «бросовые» объекты. «Традиционно владельцы готовы предлагать значительные скидки на объекты, имеющие скрытые дефекты, — отмечает он. — Недостатки могут быть носить как юридический характер, так и „бытовой“. К примеру, соседи по даче могут оказаться конфликтными либо отличаться стилем поведения, который далек от представлений будущего владельца о загородной спокойной жизни. Большие скидки могут предлагаться на объекты, имеющие проблемы с документами либо реализуемые по мошеннической схеме вплоть до поддельной доверенности. Если сделку совершить удалось, но впоследствии выяснилась правда, эту сделку признают недействительной, то есть аннулируют. В результате приобретатель лишается и купленного объекта, и денег. Вернуть их обратно у мошенников почти невозможно».

Распространенный случай, когда можно выгодно купить загородную недвижимость, — срочная продажа. «Скидка может достигать 15–20%, особенно сейчас, когда спрос находится на низком уровне, — отмечает эксперт. — Объявлений с пометкой „срочно“ бояться не стоит, однако нужно тщательно проверить, готовы ли документы к сделке. Чтобы проверить „чистоту“ сделки лучше обратиться к опытному юристу».

Еще один вариант найти подходящую дачу, направиться в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), которое вам приглянулось, где самому разместить объявление и посмотреть, не висит ли на каком-то доме заветная табличка «продается».

По словам Светланы Вольской, руководителя отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на ваше объявление могут откликнуться те, кто думает о продаже своей недвижимости, но реальных шагов пока так и не предпринял. «Как показывает практика, в любом СНТ 10% собственников участков думают о продаже, — говорит она. — Из них 3% находятся в активном поиске покупателя, то есть уже обратились в агентство или сами разместили объявление, а 7% только собираются, но могли рассказать о своих планах соседям или председателю СНТ. Покупатель имеет возможность расширить выбор и получить предложения от собственников, которые только собираются выйти на рынок».

Сейчас в Подмосковье самыми актуальными для покупателей являются предложения о дачных участках площадью в 10–12 соток в 50–100 км от Москвы. Если говорить о цене, по данным Тимура Дасаева, генерального директора строительной компании «Дачный Сезон», строительство дачи площадью 100 кв. метров сопоставимо с однокомнатной квартирой в Подмосковье, купленной на этапе строительства — от 1,5 млн руб.

«В эту стоимость входит дом площадью 100 кв. метров с внутренней отделкой стен и потолка, — утверждает он. — Но необходимо понимать, что этот бюджет складывается не только из стоимости материалов — сюда также входит работа строителей. Водоснабжение, водоотведение, вентиляция, электричество, электрооборудование и газификация дачного дома потребуют от домовладельца дополнительных денежных затрат. Так складывается проект „под ключ“».

Как уже было выше сказано, чтобы купить дачу по привлекательной цене, нужно подыскивать подходящий вариант в конце сезона, — в сентябре, октябре. В это время собственники готовы к торгу. На летнее время те собственники, которым не удалось продать дачу к сезону, готовы сдать её в аренду. Сняв домик на лето, можно пожить там, собрать урожай, ощутить атмосферу и к осени определиться с покупкой.

«Добросовестному арендатору собственник продаст дом с большим удовольствием, а возможно даже сделает скидку, — утверждает Анна Вепринцева — директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. — Чем дальше участок расположен от города, тем стоимость ниже. Однако, это правило не всегда действует в элитном сегменте. Здесь даже на расстоянии в 30 км от МКАД стоимость домовладения может быть соотносима с объектами, расположенными гораздо ближе к Москве. Цена на дачный дом с участком ниже, если посёлок не охраняется, но это уже вопрос безопасности, которой вряд ли стоит пренебрегать».

В Земельном Кодексе РФ описаны три случая, когда граждане могут бесплатно получить землю:

— первый — получить участок у муниципалитета для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, а после 5 лет использования по назначению оформить землю в собственность.

— второй случай предусматривает возможность получения земли человеком определённой профессии, которая в регионе выбрана приоритетной. Проживая на территории района, гражданин может воспользоваться участком для ведения хозяйства или индивидуального жилищного строительства. Через 5 лет, если специалист жил в муниципальном образовании и работал по специальности, он сможет оформить участок в собственность бесплатно.

— третья возможность — для многодетных семей. Мать или отец троих и более детей могут безвозмездно получить в собственность участок для строительства дома.

Распространенный случай бесплатного получения земли — это дарение или наследование.

Если вы не вписываетесь ни в один из перечисленных, но при этом хочется за низкую цену приобрести дачу, Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», автор Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», советует покупать после окончания сезона — в октябре—ноябре и даже позже, хотя и зимой из-за снега сложно оценить качество участка. Экономия в этом случае может составить до 30%.

Повышаться цену на загородную недвижимость начнут с конца марта, поэтому если вы думаете о покупке дачи, сейчас — самое время.